О правах потребителей при нарушении застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства

Основными нормативно правовыми актами, регулирующим вопросы, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве   между потребителем – участником долевого строительства и застройщиком являются:  Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ); Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в части не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 4 Закона №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Законодательством предусмотрено, что договор, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства в обязательном порядке должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются существенными условиями договора. Таким образом, при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства.

Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В соответствии с гражданским законодательством, изменения срока передачи объекта долевого строительства может быть по соглашению  сторон и оформляется дополнительным соглашением.

При нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта вследствие уклонения потребителя от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с п.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства,  участник долевого строительства  вправе отказаться от исполнения договора, если, установленный договором срок передачи такого объекта превышает два месяца, письменно уведомив застройщика. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В этом случае застройщик в течение двадцати  рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Вышеуказанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных  им в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком срока  передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства  и срока возврата денежных средств, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, участник долевого строительства вправе обратиться в адрес застройщика с письменной претензией.  Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых вручается застройщику либо направляется по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

При неудовлетворении в добровольном порядке предъявленных требований потребитель вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Кроме того, дополнительную информацию можно получить на сайте Роспотребнадзора в государственном информационном ресурсе ГИС ЗПП по адресу:http://zpp.rospotrebnadzor.ru. На данном портале  размещена нормативные правовые акты, с информацией о судебной практике Роспотребнадзора, представлены образцы претензионных и исковых заявлений, в сфере защиты прав потребителей, в том числе по договорам участия в долевом строительстве.